Infolinka

Nízkoenergetické montované a murované domy
0948 348 252

Hypotéky

Takmer všetko o hypotékach


Na čo všetko sa dá Hypotéka využiť

S ohľadom na existenciu americkej hypotéky, resp. bezúčelovej hypotéky sa finančné prostriedky získane z hypotekárneho úveru môžu použiť na akýkoľvek účel. Pri bezúčelových hypotékach banky poskytujú financovanie zväčša do 70% hodnoty zakladanej nehnuteľnosti.

Aké nehnuteľnosti je možné použiť na zabezpečenie

Na zabezpečenie pri hypotékach je možné použiť akúkoľvek tuzemskú nehnuteľnosť, ktorá sa dá využiť na bývanie. Pri jednotlivých typoch nehnuteľností banky poskytujú rôzne možnosti financovania.

Pri nehnuteľnostiach slúžiacich na bývanie (byty, rodinné domy) je možné financovanie do 100% hodnoty nehnuteľnosti.

Pri pozemkoch závisí výška financovania od lokality pozemku. Vo všetkých prípadoch sa ako záloh dajú využiť iba stavebné pozemky. V niektorých lokalitách je možné financovanie len do 50% hodnoty pozemku. Jedná sa o málo lukratívne oblasti (predovšetkým v regiónoch , kde je málo pracovných príležitostí). Vo väčšine prípadov je možné financovanie do 70% hodnoty pozemku. V oblasti Bratislavy je v niektorých prípadoch možné financovanie aj do 100% hodnoty pozemku.

V špeciálnych prípadoch je možné pre účely zálohu použiť aj nebytové priestory. V tomto prípade záleží na charaktere nebytových priestorov. Ako záloh sa dajú využiť napr. kancelárske priestory, ambulancie... Sklady, výrobné haly, predajne a pod. sa pri hypotekárnych úveroch spravidla využiť nedajú. Na ich financovanie sa využívajú rôzne formy podnikateľských úverov.

LTV (Loan To Value)

Je to ukazovateľ, ktorý vypovedá o pomere výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti.

Je dôležité si uvedomiť, že pri hypotékach sa hodnota nehnuteľnosti nemusí rovnať kúpnej cene. Ideálny prípad je, keď hodnota nehnuteľnosti je vyššia ako kúpna cena. V tomto prípade samozrejme vieme požiadať aj o vyšší úver ako je samotná kúpna cena. Hodnota nehnuteľnosti sa určuje znaleckým posudkom, resp. kúpnou cenou v prípade novostavieb a developerských projektov.

Banka však nie vždy akceptuje plnú hodnotu určenú znaleckým posudkom. Po podaní žiadosti o úver sa znalecký posudok prehodnocuje interným znalcom banky. Tento môže rozhodnúť, že hodnota, ktorú bude banka akceptovať na záložné právo bude nižšia ako hodnota nehnuteľnosti zo znaleckého posudku. V tomto prípade sa pri faktore LTV vychádza z hodnoty určenej bankou.

V dnešnej dobe sa bežne stretávame aj s možnosťami 100% financovania. Nie všetky banky však poskytujú 100% hypotéky. Od toho aký je pomer medzi hodnotu nehnuteľnosti a výškou úveru, závisí aj výška úrokovej sadzby. Čím je hodnota faktora LTV vyššia, tým vyššiu úrokovú sadzbu klient dostane. Štandardne sa stretávame s tzv. pásmami faktora LTV, ktoré sa v jednotlivých bankách líšia. Najčastejšie sa stretávame s financovaním:

Nad 70% hodnoty nehnuteľnosti je výška prirážky individuálna. V niektorých bankách je výška úrokovej sadzby nemenná až do 80% hodnoty LTV, v niektorých do 90% LTV, atď. Za 100% financovanie je prirážka v každej banke, ktorá takýmto produktom disponuje, pričom výška prirážky závisí od tej ktorej banky.

Nie každý klient však má nárok na získanie 100% úveru. To, či daný klient takúto možnosť má, závisí predovšetkým od jeho bonity.

Bonita

Bonita klienta predstavuje najdôležitejší parameter, ktorý rozhoduje o tom, či úver banka poskytne alebo nie. Bonitu ovplyvňuje viacero faktorov. Medzi tie najdôležitejšie patria druh a výška príjmu, oblasť práce, úverová história, dosiahnuté vzdelanie, vek, rodinný stav, počet detí a pod.

Druh a výška príjmu

Najdôležitejším faktorom spomedzi spomenutých je druh a výška príjmu. Klienti s vyšším príjmom majú vyššiu pravdepodobnosť získania úveru. Niektoré banky poskytujú od určitej hranice mesačného príjmu zvýhodnené podmienky.

Banky rozlišujú z akého zdroja má klient príjem. Najmenej komplikácií je spojených so zamestnaneckým pomerom. Tento by mal byť uzavretý na dobu neurčitú. Niektoré banky akceptujú aj pracovný pomer na dobu určitú, ten by však mal byť na obdobie dlhšie ako 12 mesiacov. Štandardne sa dokladuje príjem za posledných 3-12 mesiacov. Pre účely štátneho príspevku pre mladých sa navyše dokladuje celkový hrubý príjem za predchádzajúci kalendárny rok, resp. priemerný hrubý mesačný príjme za predchádzajúci kalendárny rok.

SZČO, živnostníci a iní podnikatelia dokladujú príjem na základe daňového priznania. Spôsob výpočtu "čistého mesačného príjmu" je: (základ dane – daň)/12. Taký istý spôsob výpočtu sa uplatňuje aj v prípade, keď máte viacero zdrojov príjmu (napr. zamestnanec, ktorý zároveň podniká a pod.)

Niektoré banky poskytujú iné podmienky pre žiadateľov s neštandardnými príjmami, ktorí sú členmi komôr (advokáti, dentisti,...), členmi predstavenstva akciovej spoločnosti a pod. V niektorých prípadoch je možné príjem dokladovať aj obratmi na účte.

Samostatným prípadom je hypotekárny úver bez dokladovania príjmu. Túto alternatívu poskytujú len niektoré banky. V prípade takéhoto úveru je možné žiadať o úver max. do 50% LTV a mať čistý úverový register, resp. dobrú úverovú históriu.

Úverová história

Pri podaní žiadosti o úver banky zaujíma aj úverová história klienta. V prvom rade sa do žiadosti o úver vpisujú informácie o všetkých aktuálnych úverových produktoch klienta, ktoré si banky preverujú prostredníctvom úverového registra. Úverový register spravuje informácie o úveroch, povolenom prečerpaní na účtoch, kreditných kartách, podaných žiadostiach o úvery v bankách a pod. (Pre bližšie informácie o úverovom registri kliknite tu)

Medzi najčastejšie patria napr. splátky leasingu, splátky spotrebných úverov a iných úverových produktov. Banky ďalej zaujíma aj či klient má kreditnú kartu, alebo či má tzv. povolené prečerpanie na bežnom účte (tiež známe ako kontokorentný úver). Pri týchto banku zaujíma limit povoleného prečerpania alebo limit kreditnej karty. 5% z poskytnutého limitu sa považuje za mesačnú splátku úveru.

Ak máte napríklad na bežnom účte limit povoleného prečerpania 700 €, tak 5% z tejto sumy (35 €) sa považuje mesačnú splátku povoleného prečerpania alebo kreditnej karty. A to bez ohľadu na to, či na bežnom účte v mínuse ste alebo nie, resp. či kreditnú kartu využívate alebo nie.

Splátky všetkých úverov znižujú bonitu klienta. V praxi to znamená, že keď klient spláca napr. leasing 200 € mesačne, tak táto splátka znižuje jeho dokladovaný mesačný príjem. Z tohto uhla pohľadu to vyzerá tak, že najlepšie je nemať žiadny úver. Nie vždy to je ale tak. Niekedy pomôže ak klient v minulosti úver mal, alebo stále má a banka vidí, že ho vždy riadne splácal. Tomu sa hovorí "čistý úverový register". V prípade ak klient kedykoľvek v minulosti splácal úver s omeškaním, alebo nesplácal vôbec, veriteľská banka urobí v registri tzv. "červený zápis". Aj tieto zápisy môžu mať rôznu hodnotu alebo váhu. Tá závisí od toho koľko dní bol klient so splátkou v omeškaní, koľko krát bol v omeškaní, ako často a pod.

Každá banka má pri červených zápisoch inú politiku. Niektoré akceptujú len čistú úverovú históriu, iné zas majú určitú mieru tolerancie. Čistý úverový register sa vyžaduje napr. pri žiadaní o úver bez dokladovania príjmu.

Okrem spomenutých znižuje bonitu aj ručiteľský záväzok. Ak je klient (žiadateľ o úver) ručiteľom pri akomkoľvek úverovom produkte, výška ručiteľského záväzku znižuje jeho bonitu v. Ak ste ručiteľom napr. pri stavebnom úvere alebo aj inom úvere, výška splátky daného úveru znižuje Vašu bonitu. Otázky ohľadom ručiteľských záväzkov sa často krát v žiadostiach o úver nevyskytujú. Banky na tieto skutočnosti prichádzajú až pri kontrole úverového registra. Je preto dôležité o týchto skutočnostiach banku informovať už pri podávaní žiadosti o úver.